21世纪不动产+贝壳,MLS和共识机制的中国式胜利

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   4月16日,贝壳找房与21世纪不动产宣布达成业务合作,双方将实现数据共享,以真房源与合作共赢为基础,为消费者提供高品质服务。官方口径显示,21世纪不动产与贝壳找房将从试点城市开始推进全国业务合作,21世纪不动产与入驻贝壳找房的其他经纪品牌跨品牌推动合作。

  一个是中国特许加盟中介的领导者,一个是中国最具瞩目的房产交易平台,从一年前盛传双方秘密接触到合作最终落地,期间经历反复,但两位行业重量级选手摈弃角色成见,公布战略联手计划,行业终于迎来价值共识机制的胜利。

  二手房交易在中国不缺规模化的经纪公司,优秀的经纪人,成熟的配套规则,首先缺乏的却是价值共识机制。

  何谓价值共识机制?

  网络区块链大潮之下,共识机制概念飞入寻常百姓家,进入主流组织视野。共识,简而言之,就是一个群体的成员在某一方面达成的一致意见。在哪方面的一致意见?

  规则。

  而一个群体采用的达成和维护共识的方式,就是共识机制。

  组织为了协作必须要有规则,对规则的一致认可就是共识,达成共识、保护共识的方式决定了组织的形式。

  房产交易深陷竞劣死循环

  二手房交易在中国的组织形式是高度集中强管控的公司化运作,人、房、客三重纬度基于公司之间展开严酷竞争。

  公司与公司之间因为客户的同一套房源即将成交相互拆台哄骗买房人,甚至大打出手;同一套房源的委托多家中介公司多位经纪人重复劳动浪费大量时间和精力,重复导致经纪公司作业效率、成交效率低下,大家在低效率的重复中互相损耗、倾轧。

  在政府法制不健全和社会信用机制缺失的语境下,品牌与品牌之间的合作,门店与门店之间的合作,经纪人与经纪人之间的合作永远停留在竞劣的负循环之中。

  合作,这个行业响亮的共识有名无实。

  首先,在二手房交易的人房客的“房”的维度上,中国目前的基础支撑制度是多家委托机制,多家委托的结果是业主和房源在多个平台重复录入,浪费大量经纪人时间和精力;多家委托激励了品牌中介之间,门店与门店,经纪人与经纪人之间的竞劣关系。

  其次,供给端的白热化竞争状态,最终体现在房源和客源的匹配效率和匹配结果上,在匹配服务过程中,每个标准作业动作,都是品牌中介之间,门店与门店,经纪人与经纪人竞争的焦点。越接近成交,竞争就更加无序和体现“劣币驱逐良币”的“竞劣”效应;

  最后,人房客的三重纬度效率,闭环在品牌中介自有Saas与交易规则之下,本质上品牌和品牌的竞争是闭环体系的效率之争,竞争是这套体系的基因,而不是合作。竞争的基因造就了不同品牌中介之间的强弱,门店的强弱,品牌和门店的诞生与湮灭。夫妻店做不大,几家门店和几十家门店规模的品牌中介徘徊于经济和政策大周期的天花板之下,扩张迷惘,不扩张就在竞争中消亡。

  2018年年末,21世纪不动产中国区总裁兼CEO卢航在参与《房互十问》对话(点击查看)时谈到,在美国,二手经纪20-30%是竞争关系,70%是合作关系,因为美国经纪人拿到的房源,80%是由他人代卖,同行之间需要保持良好关系。

  “中国二手房经纪行业的最大问题是同行之间只有赤裸裸的竞争关系。”卢航多个场合作出如上结论。

  大竞合时代的行业规则生态

  经纪行业有三种供需组成,这三种供需组成形成了三种商业模式。一是买家和卖家,他们之间像滴滴模式;第二种消费的是场景,供应端是服务,需求端是经纪人、C端的买卖方;第三种最复杂,是经纪人之间的互动模式,互为消费者,互相可以卖对方房源,所以网络效应极强,粘性也极强。

  而开放的网络,在规则和系统层面运营着这三种供需模式。这个网络的核心是很多管理的细节,比如业主有房不录,有好房子不说,比如业主说特定时间才能看房等等,这套网络合作机制需要解决供需底层的问题。以房源为核心的经纪人合作机制,促成了早期的系统规则,形成了核心竞争力,这也是平台模式自信的根本。

  以房源为核心的经纪人合作机制插上了系统的能力,变成了平台模式的核心操作系统,成就了合作的生态基础。

  2016年,21世纪不动产推出全新M+共享创业模式,C21平台上不同门店之间实现了平台规则下基于房源共享系统(类MLS)的合作成交,初步构建了21世纪不动产全国体系内的合作生态。无论是21世纪不动产转型的M+体系,还是贝壳找房的ACN经纪人合作网络,两个代表平台均实现人、房、客效率大幅提升。

  统一系统和规则之下的人效、店效提升才能促进整个行业的进步,这个进步的核心是:跨品牌强管控下的联卖成为可能,消灭重复劳动更加聚焦的服务品质提升,经纪人从竞劣走向竞合。

  C21和贝壳找房长达一年多的反复沟通,实际是C21的M+模式对行业生态的构想最后闭环的过程。推动行业的共享平台成型,21世纪不动产在流量、资源上更好地帮助加盟商经营提效。未来将更加专注于推动门店服务创新,业务提效,不断陪伴扶持加盟商发展壮大。同时21世纪不动产将进一步拓展在中国大陆地区的门店网络建设、根植社区,全面提升线下门店客户交易服务体验,将放心省心的金质服务带给广大消费者。

  21世纪不动产自M+模式转型之后,商业模式已经差异化升维。“孕育中介行业的企业家,成就他们的梦想”,C21把重点转移到打造地产创业梦工厂,这个梦工厂不断在吸引、凝聚、扶持和成就愿意从事房产经纪行业的创业家们。“构建一个与创业家、经纪人的生命共同体是我们品牌的目标。”21世纪不动产中国区副总裁桑雨枫多次阐释了C21品牌的新愿景和使命。

  21世纪不动产(中国)现已覆盖128个主要城市,拥有6000家门店。自成体系的M+联手贝壳找房的CAN网络平台模式,市场上一半的竞争权重重新统一在一个开放合作网络之下,这便是这次战略合作对行业的最重要的影响变量。发布会上,贝壳找房董事长左晖表示,这一合作意味着有越来越多努力的力量正凝聚在一起,朝着共同的方向努力。

  卢航的解读是,C21和贝壳找房的合作,意味着行业跨品牌合作趋势的出现,大竞合时代来临。

  二手房交易的未来在哪里?

  二手房中介行业未来的最终胜利必然是价值共识机制的建立和推动,价值共识机制的承载基础设施,有可能是MLS。

  在MLS上,卢航和21世纪不动产是这个领域最早的行业价值发现者和推动者。

  卢航曾在多个场合不遗余力的推动MLS模式在中国的落地,21世纪不动产也在多次历史的关键时刻努力推进政府推动MLS在中国取得实质性进展。

  卢航一直觉得MLS一直是自己的理想,“当时我带了很多国内相关部门的主管领导,包括建设部等部门的主管领导,不断去美国拜访美国的房协、美国MLS这种机构。到今天这个行业,我觉得谁在房地产经纪行业能取得突破,就看谁能真正能使得品牌间,公司间能有‘真’合作。如果这点做不到,我觉得行业还是没有做出突破。21世纪不动产本身不是一家公司,我等于是一个企业间的联盟。如果我们不同的店东之间,能把房源共享起来,那么你们任何人说这事办不成那都是谎言,只是不愿意办。”

  MLS作为基础设施存在的基础,首先是大型品牌中介的核心推动。21世纪不动产联手贝壳找房,这两个生态巨头重组后的城市突破200个,经纪门店突破3万家,经纪人体量超过30万,这个联合体占据整个市场30%以上的交易权重。

  而MLS在开放合作网络里,有望在高权重的市场主导者手中诞生。多家委托制度特色下的MLS,完全具有中国特色,也一定对全世界的存量房交易更有借鉴意义。

  基于MLS的经纪行业,经纪人个人品牌和能力有序生长,行业监管机构也逐步强大,经纪公司进入服务品质良性循环,也许这才是中国经纪行业最美好的归宿。

  此刻,也许是中国经纪行业的关键时刻,伟大的合作造就伟大的进步,令人憧憬的未来有望加速到来。而价值共识的胜利,必将成就行业。

  东隅已逝,桑榆非晚,只要开始做,一切都不晚!(完)